Вопросы и ответы
- На кого приобретаются объекты: на физическое лицо или на юридическое лицо?
- Как на физическое, так и на юридическое лицо. В Германии нет ограничений для приобретения недвижимости.
- Какие существуют возможности по привлечению банковского кредита?
- В большинстве случаев для финансирования покупки объекта недвижимости привлекается кредитная организация. Ипотечные банки Германии готовы предоставить кредиты как немецким, так и иностранным компаниям. Размер кредита составляет до 70% стоимости объекта, реальная ставка процента - в среднем 3-5% годовых. В большинстве случаев банком удерживается комиссия за предоставление кредита. Сроки кредитного договора варьируются от 1 до 10 лет. Покупатель (заёмщик) обязан предоставить подтверждение наличия необходимой суммы собственного капитала, а также доказательства платёжеспособности и необходимые гарантии. Иностранные банки могут быть внесены в качестве залогодержателей в земельные книги Германии - в особенности это касается банков Евросоюза, - а значит, для финансирования сделки возможно привлечение заёмного капитала иностранного банка. Однако многие банки почти не имеют опыта проведения сделок за рубежом, поэтому у них часто возникают определённые опасения по поводу заключения сделок в других странах, с иными системами права. Поэтому оптимальным участником финансирования инвестиционного проекта выступает немецкий банк.
- Возможно ли продление аренды приобретаемого объекта в будущем?
- Да, возможно. Обычно опции пролонгации аренды прописываются в договоре. Как правило, продление аренды происходит пошагово: 3-5 лет.
- Кто несёт затраты по содержанию и обслуживанию объекта?
- Собственник. Для этого при управлении объектом создаётся специальный накопительный фонд, формируемый за счёт определённой части арендных поступлений. Однако, как правило, всё зависит от условий арендных договоров, в которых указываются расходы, перенимаемые арендатором и собственником.
- Какова процентная ставка по кредиту?
- На «короткие» деньги - 2,5%, на «длинные» - 5%.
- Какие требования к заёмщику? Какие необходимо предоставить документы?
- Для получения кредита заёмщик должен предоставить доказательство наличия необходимой суммы собственного капитала, а также документы, подтверждающие его происхождение. Пример: источником дохода могут являться дивиденды, продажа акций и ценных бумаг, сдача недвижимости в аренду, продажа недвижимости / бизнеса, депозиты, заработная плата. Подтверждающие документы: решение учредителей о выплате дивидендов, договоры купли-продажи, арендные договоры, выписки с банковского счёта, налоговые декларации.
- Кто будет управлять объектом? Сколько стоит управление?
- ST 77. Административное управление - 3,5% от годовой арендной платы нетто; коммерческое управление - 2,4% от годовой арендной платы нетто.
- Перечислите, пожалуйста все затраты, которые возникнут при приобретении объекта.
- Налог при покупке недвижимости – от 3,5 до 5%. Нотариальные пошлины/ пошлина за внесение сведений в земельную книгу – 1,5%. Due Diligence – в зависимости от объекта / объёма проверки – в среднем 0,5%. Transaktion und Aquisition Fee - 5,9%.
- Арендная ставка пересматривается ежегодно?
- В зависимости от условий договора. Как правило, договоры аренды предусматривают корректировку арендной платы в сторону увеличения при достижении инфляции определенного уровня.
- Земля продаётся вместе с объектом или сдаётся в аренду?
- Земля находится в собственности и продаётся вместе с объектом, т.е. приобретая объект, Вы автоматически становитесь собственником земли, без дополнительных затрат.
