Вопросы и ответы
- На кого приобретаются объекты: на физическое лицо или на юридическое лицо?
- Приобрести недвижимость в Германии можно как на физическое, так и на юридическое лицо. При выборе субъекта инвестиций необходимо учитывать категорию недвижимости, объём инвестиций, срок, количество сделок с объектами недвижимости за определённый период.
- Какие существуют возможности по привлечению банковского кредита?
- В большинстве случаев для финансирования покупки объекта недвижимости привлекается кредитная организация. Ипотечные банки Германии готовы предоставить кредиты как немецким, так и иностранным компаниям. Размер кредита составляет до 70% стоимости объекта, реальная ставка процента - в среднем 3-5% годовых. В большинстве случаев банком удерживается комиссия за предоставление кредита. Сроки кредитного договора варьируются от 1 до 10 лет. Покупатель (заёмщик) обязан предоставить подтверждение наличия необходимой суммы собственного капитала, а также доказательства платёжеспособности и необходимые гарантии. Иностранные банки могут быть внесены в качестве залогодержателей в земельные книги Германии - в особенности это касается банков Евросоюза, - а значит, для финансирования сделки возможно привлечение заёмного капитала иностранного банка. Однако многие банки почти не имеют опыта проведения сделок за рубежом, поэтому у них часто возникают определённые опасения по поводу заключения сделок в других странах, с иными системами права. Поэтому оптимальным участником финансирования инвестиционного проекта выступает немецкий банк.
- Возможно ли продление аренды приобретаемого объекта в будущем? Насколько это реально в Германии?
- Обычно опции пролонгации аренды прописываются в договоре. Как правило, продление аренды происходит пошагово по схеме 3 х 3 или 3 х 5 лет. Оценить вероятность продления договора действующим арендатором возможно ещё до приобретения объекта, проведя соответствующий анализ и экспертизу.
- Кто несёт затраты по содержанию и обслуживанию объекта?
- С целью покрытия затрат по содержанию и обслуживанию объекта при управлении объектом создаётся специальный накопительный фонд, формируемый за счёт определённой части арендных поступлений. Однако, как правило, всё зависит от условий арендных договоров, в которых указываются расходы, перенимаемые арендатором и собственником.
- Какова процентная ставка по кредиту?
- Для финансирования инвестиционного проекта по приобретению недвижимости Германии возможно привлечение как краткосрочных, так и долгосрочных кредитов. В настоящее время процентная ставка по краткосрочным кредитам составляет 2,2-2,8%%, по долгосрочным кредитам - 3,8-5%%. Процентная ставка по кредитам формируется на основе европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR) плюс маржа банка (1,0-1,5%%). Ставка может быть как фиксированная, так и плавающая.
- Какие требования к заёмщику? Какие необходимо предоставить документы?
- Для получения кредита заёмщик должен предоставить доказательство наличия необходимой суммы собственного капитала, а также документы, подтверждающие его происхождение. Источником дохода могут являться дивиденды, продажа акций и ценных бумаг, доход от сдачи недвижимости в аренду, доход от продажи недвижимости/ бизнеса, депозиты, заработная плата. Подтверждающие документы: решение учредителей о выплате дивидендов, договоры купли-продажи, арендные договоры, выписки с банковского счёта, налоговые декларации.
- Кто будет управлять объектом? Сколько стоит управление?
- Собственник может управлять объектом самостоятельно или передать управление специализированной компании. ST 77 перенимает на себя управление теми объектами, которые были приобретены компанией для своих инвесторов. Комплекс услуг, которые предоставляет профессиональный управляющий, включает в себя: взыскание арендных платежей, платежеоборот, управление данными, менеджмент арендных договоров, инспекцию объекта, страховой менеджмент. Стоит отметить, что в зависимости от размера и типа объекта объём работ может быть достаточно большим. Услуги компании ST 77 по административному управлению составляют 3,5% от годовой арендной платы нетто; по коммерческому управлению - 2,4% от годовой арендной платы нетто.
- Перечислите, пожалуйста все затраты, которые возникнут при приобретении объекта.
- Расходы, связанные с покупкой недвижимости: - нотариальные расходы – как правило, 1,5% от стоимости объекта; - налог на приобретение недвижимости – от 3,5% до 5% от стоимости объекта (в зависимости от региона); - проведение юридической проверки Due Diligence – в зависимости от объекта/ объёма проверки – в среднем 0,7% от стоимости объекта; - вознаграждение компании ST 77 - 5,9% от стоимости объекта.
- Арендная ставка пересматривается ежегодно?
- Как правило, договоры аренды предусматривают корректировку арендной платы в сторону увеличения при достижении инфляции определенного уровня. Например, при достижении инфляции 10% (инфляция считается кумулятивно, т.е. нарастающим итогом в течение определённого количества лет) арендная ставка повышается на 60% от инфляционных 10%, т.е. арендная ставка увеличивается в 10% х 0,6 = 0,06 раз.