Анализ
Анализ объекта недвижимости -
основа для предстоящего инвестиционного проекта.
Как правило, при выборе объекта анализируются следующие факторы:
- макроположение: регион/ город – ситуация на рынке труда, наличие учебных заведений, агломерационные эффекты (экономическая выгода от территориальной концентрации промышленных предприятий и других экономических объектов);
- микроположение: транспортное сообщение, плотность застройки, является ли район жилой или промышленной зоной; важное значение имеет также имидж и социальный уровень района;
- финансовая реализуемость: удовлетворяет ли доходность, соотнесённая с риском, требованиям инвестора;
- предварительный анализ стоимости объекта;
- анализ величины арендной платы.
Определение стоимости объекта
На стоимость объекта торговой недвижимости влияют следующие факторы:
- Условия арендных договоров.
- Суммы арендных платежей.
- Месторасположение объекта.
- Техническое состояние объекта.
- Остаточный срок действия арендных договоров.
В зависимости от вышеперечисленных факторов стоимость торгового объекта может варьироваться, например: объекты с остаточным сроком аренды 3 года могут стоить 6-8 мультипликаторов годовой арендной платы. Аналогичный объект с остаточным сроком аренды 15 лет может стоить 14 - 15 мультипликаторов. Определить стоимость торгового объекта сможет независимый эксперт данного сегмента рынка.